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2018/03/02 08:07

【鏡週刊報導】

一位在退伍後月領3萬元的6年級生,卻因背負家裡每月6萬元的房貸,只好自行創業,儘管順利存下一桶金,但也因為大環境的改變,事業迅速萎縮。之後他輾轉進入房產圈,成為投資客,搭上2014年前房市的多頭行情,賺進8位數財富。如今房產市場急凍,他又找出另一個賺錢管道,繼續創造2位數報酬率。

整間教室約莫10多人,每個人都專注聆聽台上講師談房地合一稅的概算方式,課程中還解說了包括借貸合約書、債務及債權人等基本金融借貸概念的小細節,學員們勤抄筆記,其中一名年紀較長的學員分享上課心得,「想跟老師好好學房產投資。」

這堂課的講師是洪榮志,經手過上百間房產,最高紀錄同時擁有14間房,靠房產投資如今身價已達8位數。不過,2014年前他陸續將房子出脫,「除了房市價格開始修正,最重要的是2015年房地合一稅上路,明顯對房市投資不利。」房地合一稅規定房屋持有2年內若出售,需課35%到45%不等稅負,2年以上要課10%到20%不等稅負。

由於看清房產投資已難再創佳績,他轉換跑道,但仍舊圍繞房產相關,只是這次他看中的是金融借貸獲利機會,如二胎。所謂二胎,即房屋已向銀行進行第一次房屋貸款後,用原房屋向另一人進行再抵押借款,房屋貸款抵押設定因此出現第二順位債權人。由於承受二順位貸款所承擔的風險高,相對借款人可獲取的利率也較高,通常可達2位數。

「金融借貸是急售屋的變相操作方法之一。」洪榮志解釋,當房產擁有人因為急需用錢,又無法從原銀行增貸,除了考慮賣掉房產外,另外便是以二胎形式做金錢上的週轉。

洪榮志就曾接觸過一個案例,因為臨時被解僱,過年前想增貸,卻因為信用關係,沒有被銀行接受。房子價值1,000萬元,銀行貸款500萬元,對方想以二胎方式週轉50萬元資金,「其實不怕借出去的錢有去不回。因為若債務人不還錢,而走上法拍之路,就算來到3拍,只剩下原價格的6成,扣除掉欠銀行的500萬元,還有餘額,而我是債權人,可以在投標時舉手說要承接房子。」洪榮志老神在在地說,這樣一來,等於利息與房子雙賺。

資料來源:https://goo.gl/QFXoGS

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